תמהיל משכנתא

כאשר רוב האנשים באים לבנק ומבקשים לקחת משכנתא הם מתייחסים בעיקר לריביות שהם ישלמו. מובן שחשוב להתייחס לריביות שהבנק מציע, יחד עם זאת תמהיל המשכנתא הוא המשתנה החשוב להבנה. במאמר זה אפרוס בפניכם את כל הדברים החשובים שכדאי לכם לדעת על תמהיל משכנתא

מה זה תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא הוא בעצם כל הרכיבים אשר מכילים את המשכתא שלכם. הוא כולל בתוכו

  1. סכום הכסף שאתם לווים מהבנק  – כלומר, האם אתם לווים מהבנק חצי מליון שקל, מיליון שקל, או יותר או פחות.
  2. מסלולי ההלוואה השונים של המשכנתא שלכם – זוהי נקודה חשובה ביותר -קרוב שתיקחו משכנתא במסלול של פריים, מסלול של ריבית קבועה, ריבית משתנה… וכד'. זוהי למעשה אחת הנקודות החשובות שעליכם להבין וללמו
  3. מספר השנים בכל מסלול – לכמה שנים אתם לוקחים את ההלוואה בכל אחד מהמסלולים – כך למשל יתכן שאת מסלול הפריים תקחו ל 30 שנה ואילו את מסלול הריבית קבועה תקחו ל 20 שנה
  4. ריביות  בכל מסלול- כמה ריבית תשלמו בכל מסלול

משכנתא יציבה

משכנתא יציבה היא משכנתא שבה הסכום הכללי שאתם משלמים לא משתנה. לא עולה (ולרוב גם לא יורד). בתור דוגמה: המשכנתא הכי יציבה היא משכנתא אשר נלקחת בריבית קבועה לא צמודה למדד (כמובן שזוהי משכנתא שעלולה להיות בטווח הקצר יקרה מאוד). תמהיל המשכנתא יקבע כמה המשכנתא שלכם יציבה. למשל:

  • כמה אתם חשופים למדד (עלית המדד)
  • כמה אתם חשופים  לריבית הפריים

ראו משכנתא יציבה, משכנתא לא יציבה.

משכנתא עם החזר חודשי נמוך

משכנתא עם החזר חודשי נמוך ביותר, היא משכנתא שמשלמים עליה הכי פחות כסף לחודש. לעיתים משכנתאות זולות בטווח הקצר עלולות להיות יקרות (עם החזר חודש גבוהה) בטווח הארוך. תמהיל המשכנתא יקבע את החזר המשנתא שלכם.

טעויות נפוצות בבניית תמהיל משכנתא

1. להסתכל רק על הריביות ולא להסתכל על התמהיל המשכנתא הכולל

כפי שהוזכר בתחילת המאמר, אם תסתכלו רק על הריביות אתם עלולים לקחת משכנתא שטובה לבנק ורעה לכם, אבל את העובדה הזאת אתם עלולים לגלות רק עוד מספר שנים. לעתים הבנק יציע לכם ריביות נמוכות שתתפתו לקחת ולחשוב שעשיתם עסקה טובה. בתמורה הבנק יציע לכם תמהיל גרוע שלא טוב לכם. ראו מאמר – אינטרס של הבנקים בתהליך המשכנתא

2. לקחת את ההצעה של הבנק

יש הרבה שמסתמכים על יועץ ההשקעות של הבנק ולא לוקחים יועץ עצמאי. כפי שהוזכר בסעיף הקודם לבנקים יש את האינטרס שלהם. שימו לב שגם אם אתם הולכים למספר בנקים, עדיין אתם לוקחים את ההצעה של הבנק כדאי לכם לקחת יועץ השקעות (ראו מאמר יייעוץ השקעות), ולשלם לו כסף – הוא יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף.

3. לקחת משכנתא עם החזר חודשי גבוה מידי

שימו לב שאתם לוקחים משכנתא עם החזר חודשי

4. לקחת משכנתא עם החזר חודשי נמוך שיילך ויעלה

אם אתם טירונים בלקיחת משכנתא (למשל דירה ראשונה), יתכן שתתפתו לקחת משכנתא עם החזר חודשי מסוים, ולא תדעו שעוד זמן מה (למשל תוך 5 שנים) הסיכוי שהחזרי המשכנתא שלכם יעלו יהיה מאוד גבוהה. אתם לא תדעו את זה עד שפתאום החזרי המשכנתא יקפצו ב 1000 שח לחודש או יותר… ואז יהיה קשה להחזיר את הגלגל לאחור.

5. לקחת משכנתא עם תמהיל לא נכון

מה שמסכם את הסעיפים הקודמים הוא שאנשים לוקחים את המשכנתא הלא מתאימה להם. את ההחזר החודשי או את רמת היציבות שלא מתאימה להם.  לפיכך, שימו לב למסלולי המשכנתא השונים.

לשים לב בבניית תמהיל משכנתא

כאשר בונים תמהיל משכנתא כדאי לקחת בחשבון את הנושאים הבאים

1. לקחת עזרה – ייעוץ השקעות

אם אתם טירונים בבניית משכנתא ההצעה הטובה ביותר שאני יכול לתת לכם זה פשוט להיעזר בייעוץ משכנתאות (יכול להיות יועץ משכנאות או חברת ייעוץ משכנתאות), אל תקחו את המשכנתא לבד. מדובר על השקעה נמוכה ביותר ביחס למה שקרוב לוודאי תחסכו (ראו עלויות יועץ משכנתאות). אם אתם לא רוצים לקחת יועץ משכנתא עשו מחקר מעמיק באינטרנט – למעשה כל החומר נמצא רק צריך להשתמש בו. שימו לב שאם יש מישהו במשפחה שמבין בכספים והלוואות אין פירושו של דבר שהוא מבין בבניית מסלולי משכנתא.

2. לדעת כמה כסף תשלמו עוד 5 שנים, 10 שנים עשרים שנה

תבקשו שיבנו לכם תסריט כמה תשלמו עוד 5 שנים בעוד 10 שנים וכד'. מובן שהדבר תלוי בריביות שיהיו שם, אבל קחו כממוצע את הריביות בשנים האחרונות, או קחו בחשבון עלייה בריבית של 2.5%

שינוים משפחתיים וכלכלים

יש לקחת בחשבון את השינויים המשפחתיים והכלכלים שצפויים לכם. למשל הוצאות על גידול ילדים, קבלת כספים כמו ירושות וכד'.

כספים עתידיים

לחשב כספים עתידיים בתור המשכנתא. למשל: יתכן שיש לכם קרן השתלמות שהולכת להפתח עוד שלוש שנים ויש בה 50000 שח. שימו לב לקחת בחשבון את הכספים האלה בבניית התמהיל. (למשל מסלול של גרייס, הלוואת בלון) ראו קישור

 תמהיל משכנתא מומלץ

כמובן שלכל אחד ואחת יש להתאים את התמהיל שלהם, יחד עם זאת בנינו מספר שאלות יסוד שיעזרו לכם לבנות תמהיל משכנתא שעשוי להיות נכון עבוריכם. ראו תמהיל משכנתא מומלץ. כמו כן ראו פוסטים שעוסקים בתמהיל משכנתא (ראו קישור לקטיגוריות).

סיכום – תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא הוא אחד הדברים החשובים ביותר שעליכם לקחת בחשבון בבואכם לקחת משכנתא מהבנק.

לדעתנו, אם מדובר בקניה דירה ראשונה שלכם, כדאי לכם להתייעץ עם יועץ משכנתאות (שלא מהבנק) כדי להתאים את תמהיל המשכנתא הנכון והטוב ביותר עבורכם.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *