תהליך

תהליך קבלת המשכנתא

מאמר זה סוקר את כל התהליך הכולל של קבלת המשכנתא (בהתייחס לקניית דירה) ומפנה למאמרים רלוונטיים. המטרה של מאמר זה לתת לכם מבט כללי כל התהליך. ישנם שלבים שיכולים להשתנות בסדר שלהם אבל הרעיון הכללי לפניכם.

שלב א: בדיקה עצמית, בדיקה ראשונית

חלק א- בדיקה עצמית "בבית"

בתחילה אתם מבינים שאתם רוצים לקנות דירה, יתכן שיש לכם כבר דירה או כמה דירות לבדיקה. בשלב זה חשוב ש

  • תקבלו מידע כללי על כמה הון עצמי יש לכם (יוכל להשתנות בהמשך) – ראו גם הון עצמי 
  • מהי יכולת ההחזר שלכם מבחינת הבנקים (חשבו בין שליש לחצי מההכנסה שלכם) – ראו גם יכולת החזר
  • מהי יכולת ההחזר האמיתית שלכם – מה אתם חושבים שתוכלו להחזיר באמת – ראו יכולת החזר

בהקשר זה קראו גם את התנאים לקבלת משכנתא

חלק ב – גישוש ראשוני עם הבנק 

בשלב זה אתם הולכים לבנק או לשני בנקים בשביל לראות אם אתם בכיוון. הכוונה היא שאתם עדיין לא צריכים לבוא עם כל המסמכים, אלא רק לקבל תמונה כללית אם יש לכם מכשלות לקבל משכנתא, אם יש משהו שאתם לא יודעים. בשלב זה אתם יכולים לקבל הצעה ראשונית של הבנק לתמהיל משכנתא (למרות שהצעה זאת חסרת משמעות בשלב זה) היא תתן לכם ביטחון וידע ראשוני בעבודה מול הבנקים בתהליך המשכנתה.

שלב ב: פעולות לפני חתימת חוזה הדירה

בשלב זה יש לכם דירה או נכס שאתם רוצים לקנות, אבל עדיין לא חתמם על החוזה.  יש לכם את כל הפרטים הרלוונטיים של הנכס, ועדיף את כל המיידע הכספי (ראו תנאים למשכנתא), ועכשיו אם נגשים לבנק עם כל המידע הרלוונטי בשביל לקבל איור עקרוני.

ייעוץ משכנתאות

לפני שלב זה כדאי לכם להחליט האם אתם הולכים לקבל ייעוץ משכנאות ולשלם עליו כסף (מומלץ כמעט תמיד), ראו יעוץ משכנתאות. כדאי לכם למצוא יועץ משכנתאות לפני שתלכו לבנק מכיוון שהוא יוכל לעשות לכם את העבודה הזאת בצורה הטובה ביותר.

נפגשים עם הבנק – מסמכים למשכנתא

בשלב זה אתם מגישים לבנק אחד או לכמה בנקים את כל המסמכים הרלוונטים. ראו מסמכים למשכנתא. מדובר בהרבה מסמכים, אבל אילו הם המסמכים הראשוניים.

זהו השלב שבו אתם צריכים לקבל אישור עקרוני מהבנק (אחד או כמה, לא משנה). רק אחרי שקיבלתם אישור עקרוני לקבלת המשכנתא אתם רשאים (מבחינת ביטחון), לחום על חוזה הדירה. ראו מסמכים למשכנתא.

טריקים של הבנקים שתקחו את המשכתנא מהם

  • למשל לתת לכם 30000 שח בלי ריבית לשנים הראשונות
  • לתת לם פריים מינוס גדול על רכיב הזה ולת לכם משהו גדול

ראו טריקים של הבנקים בתמהיל.

קבלת אישור עקרוני מהבנק – חתימה על חוזה הדירה/ נכס

אחרי שקיבלתם אישור עקרוני מאחד הבנקים (מספיק אחד), עם ריביות כלליות (יכול להשתנות בהמשך), רק אז תחתמו על החוזה, אל תעשו זאת לפני כן, כי אם עלולים להסתבך.

שימו לב שאין צורך אמיתי לשים לב לתנאים של המשכתנא בשלב זה, מיוחד לתנאים של ההלוואה, אלא רק שההלוואה וגובה ההלוואה אושר, רק בשלב הבא יהיה אפשר לדבר על ריביות.

שימו לב שכדאי לכם להזמין שמאי לדירה שלכם, שמאי פרטי, כן, זה נראה ביזבוז כסף, אבל זה כל כך חשוב, קשה להבין עד כמה (ראו שמאי, מדוע להזמין שמאי לפני הזמנת השמאי מהבנק).

ראו גם חוזה דירה בהקשר של משכנתא – שימו לב לקבוע סדר זמנים ארוך, וכמובן להעזר בעורך דין מטעמכם (ראו גם עורך דין דירה).

שלב ג: קבלת תמהיל המשכנתא הטוב ביותר – השוואה בין הבנקים השונים

בשלב זה אחרי שחתמתם את חוזה הדירה, ואחרי שקיבלתם אישור עקרוני מאחד הבנקים, זהו השלב שבו עליכם להשוות בין הריביות השונות והתמהילים השונים.

אם זוהי המשכנתא הראשונה שלכם (וגם השניה והשלישית) מומלץ ביותר להיעזר במומחה למשכנתאות – ייעוץ משכנתאות.

הסיבה היא מאוד פשוטה – הבנקים יבלבלו אותכם ולא תדעו מה נכון.

מציאת תמהיל המשכנתא הטוב ביותר

בשלב זה עליכם לקבוע את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורכם. הפרמטרים העיקרים הם החזר חודשי ויציבות המשכנתה. ראו תמהיל משכנתא

רק אחרי שקבעתם את התמהיל רק אז עליכם ללכת לבנקים השונים

השוואה בין הבנקים באותו תמהיל

בשלב זה עליכם ללכת ולהשוות בין הבנקים באותו תמהיל משכנתא. שימו לב שכאן מדובר על נקודה מרכזית וחשובה – עליכם להשוות בין אותו תמהיל.

לעתים אנשים מרגישים שקיבלו ריביות מצויינות באחד הרכיבים, ולא מבינים שבבסופו של דבר הם קיבלו תמהיל משכנתא פחות טוב עבורם.

החלטה על הבנק איתו הולכים

עד כה חופש הפעולה היה אצלכם.הבנקים חיזרו אחריכם וניסו להציע לכם את ההצעה הטובה ביותר. בשלב זה עליכם להחליט עם איזה בנק אתם הולכים, ועל איזה תמהיל ואיזה ריביות קיבלתם.

מבחינה רשמית, לרוב הריביות שתקבלו לא יהיו תקפות עד המן שתקבלו את המשכנתא למרות שקרוב לוודאי שתקבלו את אותם ריביות (תלוי במספר גורמים).

שלב ד: עד קבלת הצ'ק משכנתא מהבנק

בשלב זה אתם מתחילים לרוץ. זהו שלב שהוא מייגע, שמעורבים בו כל הגורמים שנעזרםת בהם עורך דין, יועץ משכנתא, רואה חשבון שלכם, עוד דין של המוכר, המוכר וכד'.

זהו השלב שהבנק מבקש אינספור ביטחונות וכ'

ראו מסמכים למשכנתא.

שמאי

זהו שלב שבו תצטרכו גם להזמין שמאי – ראו שמאי – ראו איך להתמודד עם השמאי של הבנק.

קבלת המשכנתא בפועל

בסיום שלב זה תגידו תודה רבה ותקבלו את הצ'ק למשנכנתא שיועבר לפקודת המוכר (הוא רשום מראש לפקודת המוכר),

🙂